Der neue Grundstücksmarktbericht 2009 der Stadt Mainz mit interessanten Fakten zum Immobilienmarkt der Stadt Mainz ist erschienen. Dieser kann ab sofort von der Homepage der Stadt Mainz kostenfrei herunter geladen werden. Grundstücksmarktbericht Stadt Mainz (pdf)
Im Grundstücksmarktbericht finden Sie neben den aktuellen Auswertungen der Liegenschaftszinssätze auch interessante Statistiken, die den Immobilienmarkt in Mainz transparenter machen.
Immobilienmarkt 2008 in Mainz und die Finanzkrise (von Frank Römer, Immobiliengutachter, öffentlich bestellt und vereidigt in Zusammenarbeit mit Herrn Dipl. Ing. Fecher vom Gutachterausschuss der Stadt Mainz)
Die Finanzkrise 2008 nahm bekanntlich ihren Anfang mit der Immobilienkrise in den USA, deren erstes deutliches Zeichen die Talfahrt der Aktienkurse der beiden größten US-amerikanischen Hypothekenbanken Fannie Mae und Freddie Mac war, die bereits im August 2007 begann. Ursächlich war unter anderem die Kreditvergabe, insbesondere Baufinanzierungen an Kunden, deren Bonität und Sicherheiten nicht ausreichten, um eine fristgerechte Rückzahlung zu gewährleisten. Die sogenannten "Subprime-Kredite", Kredite, die wissentlich an Verbraucher mit geringer Bonität vergeben werden, führten zu massiven Kreditausfällen bei amerikanischen Banken. Die stark gestiegene Ausfallrate der Subprime-Kredite führte gleichzeitig zu einem Überangebot an Häusern am Immobilienmarkt, wodurch der Preisverfall der Immobilien am amerikanischen Markt ausgelöst worden ist. Anfang September 2008 standen Fannie Mae und Freddie Mac dann unmittelbar vor dem Konkurs. Der völlige Zusammenbruch der beiden Kreditinstitute hätte die Existenz von etwa 4 Millionen US-Bürgern bedroht und wurde nur dadurch verhindert, dass die US-Regierung die zeitweilige Kontrolle der beiden Hypothekenfinanzierer übernahm.
In den deutschen Medien ist jedoch eher von der "US Immobilienkrise" die Rede. Diese Krise ist der Ursprung der aktuellen Finanzkrise, die derzeit Medien und Politik dominiert, denn diese Subprime-Kredite wurden auf dem amerikanischen Finanzmarkt durch bestimmte Anlageformen gegenfinanziert. Die Ansprüche der Finanzierungsgeber gegen die Finanzierungsnehmer wurden zu Wertpapierpaketen gebündelt und als forderungs- besichertes Wertpapier vor allem an Investmentbanken und Hedgefonds veräußert.
Nachdem die Kredite durch die Zahlungsunfähigkeit der Schuldner reihenweise ausfielen, mussten die Käufer der Wertpapiere hohe Abschreibungen machen. In der Folge kam es zu hohen Verlusten bei den beteiligten Investmentbanken und der Abwicklung zahlreicher Hedgefonds.
Dieser Umstand hatte Auswirkungen auf den internationalen Finanzmarkt und führte zu einem deutlichen Rückgang von Investitionen, was in Kombination mit der durch die Krise steigenden Liquiditätsbedarf der Banken zu einem starken Anstieg der Zinsen auf dem internationalen Geldmarkt führte. Auch waren die Banken kaum noch bereit sich gegenseitig Kredite zu gewähren. Trotz heftiger Gegenwehr der Zentralbanken und der amerikanischen Politik weitete sich diese Krise schnell aus und kam bereits Ende 2007 in Deutschland an.
Aufgrund der Finanzmarktkrise und den schwieriger gewordenen Finanzierungsbedingungen für große Immobilientransaktionen erwarteten die Fachleute für das Jahr 2008 daher ein abnehmendes Investitionsvolumen in Deutschland.
Man rechnete 2008 mit einem Rückgang um 15 bis 25% auf annähernd ¬ 60 Milliarden gerechnet. Portfoliotransaktionen von mehr als 500 Millionen ¬ würden seltener werden. Viele Unternehmen werten das Marktumfeld auch als Chance. Dafür sprächen vor allem niedrigere Kaufpreise, gestiegene Anfangsrenditen und eine geringere Anzahl von Wettbewerbern, so der Tenor eines Artikels aus der FAZ vom 29.2.2008 ("Die Exit-Tax nicht unterschätzen").
Tatsächlich war aber der Transaktionsmarkt für gewerbliche Objekte aufgrund der Finanzkrise im Jahr 2008 noch stärker rückläufig gewesen als erwartet. Betrug das Volumen im Jahr 2007 noch ca. € 61,3 Milliarden, so brach der Markt im Jahr 2008 auf nur noch € 25,4 Milliarden ein.
Dieses Szenario, das fast das ganze Jahr 2008 die immobilienwirtschaftliche Presse dominierte, hat der Gutachterausschuss zum Anlass genommen, im Rahmen seiner Auswertungen für die Liegenschaftszinssätze und Ertragsfaktoren einmal zu untersuchen, inwieweit auch auf dem Mainzer Immobilienmarkt ein Einbruch bei Immobilienkäufen durch gewerblich tätige Aufkäufer und insbesondere ausländische Gesellschaften zu verzeichnen war. Es wurden daher sämtliche Kaufverträge aus dem Jahr 2008 den Kaufverträgen aus 2007 gegenübergestellt.
Zwar ist die Anzahl der Einzel-, Paket- und Sammelkäufe im Jahr 2008 mit nur noch 25 Verkäufen gegenüber 37 Verkäufen im Jahr 2007 rückläufig gewesen. Der Gesamtumsatz ist jedoch im Jahr 2008 mit rund € 184 Millionen gegenüber nur € 178 Millionen um ca. 3,3 % gestiegen. Der Anteil an deutschen Käufern (Immobiliengesellschaften) ist gegenüber dem Jahr 2007 mit damals ca. 31,5 % an den Gesamtumsätzen deutlich auf fast 63 % gestiegen. Ausländische Investoren haben sich in der Tat am Mainzer Markt etwas zurück gehalten. Ob dies jedoch alleine der Finanzkrise zuzuschreiben ist, oder aber der Tatsache, dass keine geeigneten Objekte am Markt waren, bleibt offen.
Der Anteil an Paketverkäufen (= mehr als 3 Objekte) hat im Jahr 2008 trotz Finanzkrise ebenfalls mit einem Anteil von 45 % gegenüber nur ca. 22,5 % im Jahr 2007 zugenommen.
Insgesamt zeigt sich aber an den absoluten Zahlen unabhängig von den Verschiebungen bei den Nationalitäten der Käufer kein Einbruch für das Jahr 2008 am Mainzer Immobilienmarkt. Es bleibt daher abzuwarten, wie sich der Mainzer Markt im Jahr 2009 weiter entwickeln wird. Generell werden aber in Expertenkreisen für Deutschland keine längerfristigen Auswirkungen für den Immobilieninvestmentmarkt Deutschland erwartet. Dies ist das Ergebnis einer Umfrage von Union Investment unter 100 Immobilienunternehmen (zitiert in der FAZ vom 06.03.2009 "Deutschland bemerkenswert stabil"). Nach wie vor gelten gute Bestandsimmobilien mit geringem Risiko sowie Wohnimmobilien in Ballungszentren als sicheres Geschäft (FAZ vom 13.03.09 "Ratlosigkeit an allen Ecken und Enden").
Quelle: Grundstücksmarktbericht Mainz 2009, Autor Frank Römer, ö.b.u.v. Sachverständiger für Immobilienbewertung
