Der Kauf einer gebrauchten Immobilie steht bei den Deutschen derzeit hoch im Kurs. Immobilienkäufer sollten neben Optik und Ausstattung ihres Wunschobjekts auch bauliche Mängel und versteckte Kosten im Blick haben.
Die Nachfrage nach Bestandsimmobilien in Deutschland steigt. Doch beim Kauf einer Bestandsimmobilie ist Vorsicht geboten, denn oft verstecken sich hinter Schnäppchen Mängel, die zu unerwarteten Mehrkosten beim Hauskauf führen. Bernd Neuborn von der BHW-Bausparkasse empfiehlt, mit einem Sachverständigen für Immobilienbewertung zu prüfen, ob das Traumhaus sein Geld wert ist.
Schnäppchenfalle Hauskauf
Aufgepasst bei vermeintlichen Schnäppchen. Deren Sanierungsbedarf wird gerne unterschätzt. Doch wenn Dämmung, Fenster und Heizung des Altbaus nicht den aktuellen Standards entsprechen, kann sich ein Altbau schnell als Energieschleuder entpuppen. Darum sollten sich Interessenten unbedingt den Energieausweis und die Heizkostenabrechnung der letzten Jahre vorlegen lassen. Die Dokumente geben Aufschluss über die Betriebskosten - und möglicherweise anstehende Modernisierungsmaßnahmen!
Wie das Bauwerk, so sollte auch die Finanzierung solide aufgestellt sein. Eigenkapital in Höhe von mindestens 20, besser 30 Prozent des Immobilienpreises bildet den Grundstock. Dabei gilt es, die Kaufnebenkosten wie Maklercourtage, Notargebühren und Grunderwerbsteuer einzubeziehen.
Immobilienkäufer müssen für Kaufnebenkosten je nach Bundesland und Höhe der vereinbarten Maklercourtage mit bis zu 13 Prozent Aufschlag auf den Immobilienpreis kalkulieren. Neben der Grunderwerbssteuer fallen zwischen 3 und 6 Prozent des Kaufpreises (zzgl. MwSt.) für den Makler sowie rund 1,5 Prozent Gebühren für Notar und Grundbuchamt an. Wenn die Immobilie zur Eigennutzung erworben wird, können einzelne Anschaffungskosten, beispielsweise die Kosten einer Einbauküche, von der zu versteuernden Summe herausgerechnet werden. In diesem Fall wird die Steuerlast gesenkt, weil die Bemessungsgrundlage für die Steuerfestsetzung reduziert ist. Es ist jedoch zu bedenken, dass die finanzierenden Banken regelmäßig die nicht anrechenbaren Güter vom Kaufpreis abziehen und damit den Beleihungsauslauf verschlechtern - somit steigen möglicherweise die Zinsen für den Kredit.
Lassen Sie sich daher von Ihrem Steuerberater beraten, ob Sie z.B. Zubehör wie Einbauküchen oder eine Sauna oder auch Einbauschränke wertmäßig aus dem Kaufpreis im Notarvertrag herausrechnen können. Hier sollte allerdings mit Augenmaß vorgegangen werden da das Finanzamt hier genau prüft ob der Wert angemessen ist.
Fragen Sie auch unbedingt beim Kauf einer Eigentumswohnung nach der Instandhaltungsrücklage. Dieses Guthaben wird meist vom Verkäufer auf den Käufer übertragen, ohne dass das aus dem Kaufpreis hervorgeht. Die Instandhaltungsrücklage gehört aber nicht zum Wertbestand der Wohnung, sondern stellt viel mehr eine Geldforderung seitens des Verkäufers dar. Daraus folgt: Die Instandhaltungsrücklage unterliegt nicht der Grunderwerbsteuer!
Die Kreditbelastung sollte nicht mehr als 30 bis 40 Prozent des monatlichen Nettoeinkommens betragen", so Experte Neuborn. "Wichtigste Kalkulationsgrundlagen sind das dauerhaft erzielte Einkommen, die monatlichen Finanzierungsraten, die Immobiliennebenkosten, der Lebensunterhalt und sonstige laufende Kosten." Dazu kommt nach dem Erwerb der eigenen vier Wände die jährliche Grundsteuer.
Und denken Sie immer an die alte Kaufmannsweisheit, dass der Gewinn im günstigen Einkauf liegt. Lassen Sie daher im Zweifelsfall von einem Immobiliengutachter im Rahmen einer Verkehrswertermittlung den angemessen Preis der Immobilie ermitteln.
Quelle: meine immobilie.de, Bundesministerium für Finanzen und eigene Anmerkungen
